Ob Miete oder Kauf: Wurde die Zahlung einer Courtage im Vorfeld vertraglich verhandelt, ist sie beim Zustandekommen des abschließenden Kontrakts in voller Höhe fällig – sofern der zu entlohnende Makler aktiv dabei mitgewirkt hat. Dennoch kommt es immer wieder zu Streitigkeiten vor Gericht, die in einem Urteil zu Ungunsten des Maklers enden können. Wann ist sein Rechtsanspruch auf Provision gefährdet?
Um diesen rechtlich einwandfrei zu erwerben, hat der Makler gewissenhaft zu agieren und folgendes zu beachten:
Seine Pflicht ist es laut Gesetz, nicht nur die Örtlichkeit, sondern auch den Verkäufer nachzuweisen. Kommt er dieser nicht nach, wird die Courtage auch nicht fällig. Eine Ausnahme macht das Oberlandgericht Hamm: Sollte der Käufer nach Besichtigung absichtlich den Makler außen vor lassen und den Kontakt zum Verkäufer selbst herstellen können, gilt der Nachweis als voll erbracht und die Provision ist zu entrichten.
Vorkaufsrecht
Übt ein Dritter, z. B. die Gemeinde oder ein Mieter ein solches mit der Folge aus, dass der Kaufvertrag schließlich rückabgewickelt werden muss, schuldet der ursprüngliche Käufer keine Provision. Sie ist jedoch durch den Vorkaufsberechtigten zu begleichen, wenn eine entsprechende Maklerklausel als echter Vertrag zugunsten Dritter formuliert wurde.
Fehlende Bebaubarkeit
Muss durch diesen Umstand
a)ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht ausgeübt,
b)der Kaufvertrag erfolgreich wegen Irrtum bzw. Arglist angefochten werden
oder
c)ist dessen Wirksamkeit an die Zustimmung des Verwalters geknüpft, der jedoch seine Zustimmung verweigert,
entfällt die Zahlungspflicht ebenfalls.
Sollte der Verkäufer den Kaufpreis reduzieren und ohne Einschaltung des Maklers erneut inserieren, so dass der ehemalige Interessent die Immobilie schließlich doch kauft, bleibt sie allerdings bestehen.
Kauf durch Dritte
Gibt der Maklerkunde vertragswidrig Informationen weiter, die dazu führen, dass ein Dritter die Immobilie erwirbt, wird dennoch ersterer für die Courtage aufkommen müssen. Dies gilt ebenso bei familiären Bindungen zwischen dem Kunden und einem Dritten.
Doppelmaklertätigkeit
Kommt eine solche zustande, da der Makler nicht nur im Interesse des Käufers, sondern auch in dem des Verkäufers handelt, muss er beide Vertragspartner davon unterrichten und als “ehrlicher Makler” zwischen den wiederstreitenden Anliegen fungieren. Nur so kann er seinen Anspruch auf Provision erhalten.
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Andreas Schlegel
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