Beim Erwerb einer Immobilie können Käufer unter Umständen benachteiligt sein, wenn die Eigenbedarfsklausel im Mietvertrag ausgeschlossen wurde
Magdeburg, 25.01.2017. In dieser Woche diskutieren die Immobilienexperten der MCM Investor Management AG aus Magdeburg, was Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters tun können, aber auch, dass Käufer einer Immobilie aufpassen sollten. “Enthält ein Mietvertrag beispielsweise Formulierungen, die sich mit der Situation bei Eigenbedarf beschäftigen, gehen sie im Zweifel grundsätzlich zu Lasten des Vermieters – selbst dann, wenn sie interpretationsbedürftig sind. Dies trifft auch bei Eigentümerwechsel zu”, betont die MCM Investor und beruft sich dabei auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin (Az.: 65 S 175/17). In dem verhandelten Fall klagte eine Frau auf eine Stelle im Mietvertrag, welche den Eigenbedarfsanspruch des Vermieters ungültig machte. “Im konkreten Fall war der Käufer einer Wohnung betroffen. Er musste sich quasi den Mietvertrag des Vorbesitzers gegenhalten lassen”, so die MCM Investor weiter. Dabei enthielt der umstrittene Mietvertrag folgende Klausel: “Die Vertragspartner streben ein längerfristiges Mietverhältnis an, deshalb sind Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Vermieters für … Jahre ausgeschlossen.” Die Festlegung der Jahreszahl war vom Vermieter vergessen worden. Nach dem Verkauf der Immobilien kündigte die Käuferin den Mieter aufgrund von Eigenbedarfsansprüchen. “Da in der Leerstelle keine Zahl eingetragen wurde, ist die Eigenbedarfskündigung nicht rechtens, wie die Richter in Berlin entschieden”, so die MCM Investor Management AG aus Magdeburg weiter. “Das Landgericht Berlin betonte dabei, dass durchaus auch eine andere Interpretation des Vertrages möglich sei. Die Problematik bestünde nur darin, dass Unklarheiten in Klauseln immer auf den Verwender, also den Vermieter, zurückfallen”. Abschließend listen die Immobilienexperten aus Magdeburg auf, was in einer Eigenbedarfskündigung stehen sollte: Die genauen Gründe, aus denen sich der Eigenbedarfanspruch ergibt, müssen offengelegt werden. “Dazu zählen beispielsweise ein Arbeitsplatzwechsel, die Pflege eines Angehörigen oder eine Scheidung. Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen muss die persönliche Verbundenheit erklärt werden, falls diese in die Immobilie einziehen möchten. Wichtig für Mieter ist, dass die ihren Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären. Eine Alternativwohnung muss vertraglich festgehalten werden, für den Fall, dass der Vermieter eine solche stellen kann”, so die MCM Investor Management AG abschließend.
Enrico Selig
MCM Investor Management AG
enrico.selig@mcm-investor.de